120111- sao không ủng hộ chung cư mini?

Tại Hà Nội và Tp HCM đang xuất hiện nhiều chung cư mini. Đối với các gia đình trẻ, mới lập nghiệp loại hình nhà ở này khá phù hợp. Tuy vậy nhiều ý kiến cho rằng không nên phát triển loại hình nhà  ở này, thậm chí không cấp GCN, vậy tại các thành phố khác  thì sao?

Chúng tôi lấy ví dụ tại hai thành phố của 2 quốc gia châu Á, một là Tokyo- Nhật Bản , nơi có  thu nhập/đầu người khá cao và hai là Manila – Philippines, nơi có cuộc sống bình dân khá gần gũi với Hà Nội.

Tháng 10/2011, chúng tôi đến Tokyo và ở trong một căn phòng khách sạn Juraku trong quận khá gần trung tâm. Giá phòng là 100USD/ngày đêm. Phòng có một giường ngủ, nhà vệ sinh và hành lang bé xíu, kích thước phòng là 2,4mx5m=12m2. Bố trí vô cùng tiện nghi và chi li đến từng milimet. Một căn hộ trung binh cho gia đình các bạn Việt Nam học tập và làm việc, hơn 20m2 bao gồm phòng khách, ăn liền với bếp, phòng ngủ và nhà vệ sinh, tổng diện tích <30m2. Giá thuê 1.000 USD/tháng.

Căn buồng tiện nghi 12m2 giá 100USD, cầu thang máy và cửa hàng mini.

Tại quận trung tâm, một giáo sư –KTS thuê một căn hộ 3 phòng làm văn phòng thiết kế. Diện tích <50m2, giá thuê 5.000USD/ tháng. Do vị trí thuận lợi, gần ga Metro nên căn hộ ở đây vào loại đắt ở Tokyo. Ta có thể nhìn thấy chung cư cao tầng với ban công của căn hộ nhỏ, diện tích 25- 30m2/căn hộ. Giá thuê 2.000-3000 USD/tháng.

Trên đường phố ta thường gặp những cửa hàng chỉ đủ ghế ngồi ăn như trong các toa tầu. Mặt tiền tầng 1 khéo léo chừa ra một lối đi dẫn vào thang máy, nơi đưa ta đến những căn hộ tí hon cao vút trên đầu. Nhìn bên ngoài, những căn hộ mini ấy có đủ dáng vẻ, nhưng tất cả thấy rõ sự cô đúc tối đa của thành phố có 15 triệu dân ban ngày. Kích thước nhỏ tạo nên sức ép lớn, bật ra những sáng tạo đáng học tập. Mặt bằng tầng 1 ngôi nhà với những cầu thang inox sáng loáng dẫn ta xuống tầng hầm, rẽ bên phải, bên trái  và đi vào sâu – đủ bốn phương tám hướng

Mặt tiền với 4 hướng giao thông và bên ngoài chung cư căn hộ nhỏ  giá cao khu trung tâm.

Đó là câu chuyện những căn hộ mini trong trung tâm thành phố, đi ra bên ngoài ta vẫn thấy nối đuôi nhau những dãy nhà cao tầng với các căn hộ cũng có kích thước rất khiêm tốn, phổ biến là 3 buồng < 40m2. Ảnh chụp trên tầu tốc hành đi từ trung tâm ra sân bay, cách thành phố 50-60km.

Chung cư, căn hộ mini không chỉ ở trung tâm mà ngoại ô thành phố vẫn vậy , giá thuê thấp hơn (50%)

Đến Manila, tôi ở phố Ocampo, quận Malate- trung tâm Manila cổ. Kế bên là Viện Phật giáo to vật vã, giáp phía bên kia là khu ổ chuột, nơi tá túc cả trăm gia đình. Mỗi sáng lũ trẻ túa ra đường đầy vỉa hè.

Manila có nhiều tổ chức từ thiện làm nhà cấp không cho người vô gia cư. Từ những năm 1970, nhiều nghiên cứu nhà ở rẻ tiền, hay dự án nhà ở xã hội đã thử nghiệm rầm rộ. Người ngèo khó ở tại  đó , họ vào trung tâm mới có cơ hội kiếm sống.

Nhưng nhiều hơn cả là những khu đất rộng, không xây dựng... đó là sản phẩm của những cuộc đầu cơ đất đai từ những năm 1970- 1980 với những dự án BSD đắp chiếu chờ thời đã 30-40 năm rồi.

Giờ đây Manila đã tỉnh táo hơn nhiều. Sát khu ổ chuột là chung cư “City Land”cao 28 tầng, có hàng trăm căn hộ <25m2, vệ sinh và bếp riêng, giá thuê <300 USD/ tháng. Tầng 1 là siêu thị mini, tầng thượng là nhà giặt, 8-10 thang máy, bảo vệ 24/24... nhưng không có gara. Chung cư luôn kín khách: gia đình trẻ, nhân viên ngoại tỉnh, sinh viên chọn nơi ở này. Tòa nhà khác có căn hộ 45m2 -80m2, giá thuê 500-1.000USD/ tháng cũng sẵn. Nhiều người đến từ Trung Đông mang theo 1 triệu USD. Họ mua liền 6 căn hộ, cho thuê mỗi tháng thu 5.000 USD là sống khỏe. Người đầu tư có lãi, Ngân hàng lớn tài trợ, Chính phủ khuyến khích... Mô hình kinh doanh Win-Win này rất triển vọng, nhân rộng khắp Thành phố và đang quản bá sang các đô thị khu vực.

Căn hộ 22m2 , giá thuê <300USD/ tháng. Căn hộ ghép đôi và vị trí của Tòa nhà tại trung tâm TP Manila.

Cũng có những BĐS  phát triển cho đối tượng giàu với những bước rất thận trọng. Khu Global City đang phát triển khu ở sang trọng. Một CLB khiêu vũ lớn thu hút thanh niên tới hằng đêm – họ là khách hàng tiềm năng. Trục chính High Street có công viên nước, tầng 1 cả tuyến phố là chuỗi nhà hàng lung linh như Venice, Paris, tầng 2 -3 là căn hộ bán. Giữa khu là chợ “Market Market” rau cỏ, củ quả, hoa lá bầy thật đẹp, món ăn rất ngon, hấp dẫn cả Manila đến thưởng thức. Nơi dễ nhìn nhất đặt quầy giới thiệu dự án: đây là giai đoạn đầu, sẽ xây nhiều chung cư cao 30-40 tầng chung quanh có nhiều mức giá. Bao giờ đủ khách mua thì khởi công, còn bây giờ làm bãi đỗ ô tô hay trồng cỏ.

Các đô thị VN giàu hay nghèo? GDP Việt Nam ta bằng ½ Philippin và bằng khoảng 1/20- Nhật Bản. Tuy vậy các dự án nhà ở  thay vì hướng tới hàng triệu người thu nhập 200-300 USD / tháng, thì chỉ ngắm vào khách  hàng 1.000 -5.000 USD, số này chiếm mấy phần vạn? Lại nghe đến những tuyên bố VN cần  hàng tỷ mét vuông nhà ở khi thị trường BĐS đã không còn cơ ngóc đầu lên được. Tóm lại, nhu cầu căn hộ nhỏ cần nhiều hay ít , khả năng chi trả thực sự của các đối tượng cần nhà ở đã thực sự có trong các chính sách nhà ở đô thị chưa? Đã đến lúc hỏi lại những vị đề ra sáng kiến cấm chung cư mini, căn hộ nhỏ trong đô thị: những kế hoạch đó để phục vụ ai? Chính sách ấy hướng tới cư dân cần nhà ở  thực sự, đang vật lộn với cuộc mưu sinh trong đô thị hay cho những những người đang coi đầu cơ BĐS là cuộc chơi cờ bạc đầy rủi ro?

KTS. Trần Huy Ánh
nguồn: http://batdongsan.vietnamnet.vn/vn/doi-song-do-thi/46979/xin-hoi-cac-vi-sao-khong-ung-ho-chung-cu-mini-.html

110219- Doanh nghiệp đã tìm ra cách xây dựng chung cư mini?

Mới đây, công ty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn cho biết họ bắt đầu phân phối căn hộ trong dự án chung cư mini đầu tiên tại TP.HCM có tên Vinacomplex III.

Phối cảnh công trình Vinacomplex III.

Theo hồ sơ pháp lý được nhà phân phối này cung cấp thì giấy phép xây dựng công trình này đứng tên một cá nhân, được UBND quận Tân Bình cấp vào tháng 12.2010 với chức năng là nhà ở riêng lẻ, gồm năm tầng cộng với tầng hầm, lửng và sân thượng. Bên cạnh đó, còn có một giấy uỷ quyền được ký giữa chủ sở hữu của khu đất này với công ty TNHH tổ hợp Vina, với nội dung là uỷ quyền cho công ty này quản lý, sử dụng, xin phép xây dựng, hoàn công, cho thuê, bán, hay thế chấp…

Cẩn trọng

Trao đổi với chúng tôi, một đại diện của công ty TNHH tổ hợp Vina, cho biết những người mua căn hộ sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (gọi là giấy hồng). Căn hộ sẽ được bàn giao vào tháng 5.2011 với nội thất đầy đủ tiện nghi. Nếu chủ đầu tư giao nhà trễ như cam kết trong hợp đồng là ba tháng, sẽ bồi thường cho khách hàng bằng với số tiền khách hàng đã góp vốn.

Chính vì là trường hợp đầu tiên nên câu chuyện pháp lý cho kiểu chung cư dạng này đã được một số cơ quan chức năng cảnh báo. Theo một chuyên viên tư vấn của một phòng công chứng thì người mua cần phải xác định chung cư mini kiểu như trên là nhà ở riêng lẻ, chỉ cấp phép cho cá nhân, việc mua bán chỉ được thực hiện khi công trình đã được hoàn công. Còn nếu công ty đứng ra xây dựng, bán thì cần xem lại. Bởi vì doanh nghiệp làm chủ đầu tư, xây dựng và bán phải là dự án nhà ở quy mô lớn hơn và phải bán qua sàn. Sở hữu nhà dạng này sẽ có quyền sử dụng đất chung. Nói thì dễ nhưng loại hình nhà ở này rất phức tạp. Người mua căn hộ cần lưu ý trước nhiều vấn đề phát sinh khi thực hiện ký hợp đồng mua chung cư mini. Bởi lẽ, việc cá nhân uỷ quyền cho hai pháp nhân xây dựng và bán chung cư mini còn nhiều điểm chưa chặt chẽ.

Chung cư nhỏ nên nằm trong chung cư lớn

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng chủ trương cho phát triển căn hộ diện tích nhỏ là đúng. Tuy nhiên, ông không ủng hộ việc phát triển các chung cư mini một cách tự phát vì nó sẽ tạo ra một môi trường sống quá cá biệt. Trước hết, phần lớn loại nhà này đều được xây dựng trên diện tích đất nhỏ, nằm rải rác trong các khu phố, thậm chí những ngõ sâu tại khu vực nội thành, những nơi vốn đã quá tải về hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Nay, với việc chồng lên hàng chục căn hộ cao tầng thì chắc chắn hạ tầng tại khu vực đó lại càng chịu thêm sức ép. Và cũng không ai dám chắc những vấn đề như điện, nước, môi trường sống cho người dân sẽ được đảm bảo khi có đến hàng chục người, thậm chí cả trăm người cùng sống trên một diện tích chỉ vài trăm mét vuông đất.

Theo ông Châu, việc phát triển các căn hộ nhỏ, chung cư mini cần phải nằm trong một quần thể dự án chung cư có đủ các loại diện tích và có tiện ích hạ tầng đầy đủ.

Theo nghị định 71/2009/NĐ-CP, chỉ những hộ gia đình hoặc cá nhân mới được xây dựng chung cư mini kiểu như trên. Có phải vậy mà các doanh nghiệp đang tìm cách lách quy định?

Bảo Chương

Công trình Vinacomplex III cao tám tầng, gồm 19 căn hộ, mỗi căn diện tích từ 45 – 64m2; nằm trên đường Cộng Hoà, phường 13, quận Tân Bình, đối diện với khu phức hợp eTown. Giá bán được công bố khoảng 19 triệu đồng/m2, tức khoảng 838 triệu đồng/căn hộ. Mức giá trên đã bao gồm thuế VAT và căn hộ đã hoàn thiện toàn bộ phần nội thất bên trong. Khách hàng cũng được ngân hàng Techcombank hỗ trợ tài chính cho khách hàng khoảng 70% trong thời gian từ 15 – 20 năm. Tiến độ thanh toán được chia làm sáu đợt.

nguồn: http://sgtt.vn/Kien-truc-doi-song/Chi-tiet/137367/Doanh-nghiep-da-tim-ra-cach-xay-dung-chung-cu-mini.html

101012- Phân khúc chung cư mini: Tín hiệu đa chiều

Trong tuần qua, việc phân khúc chung cư mini được hợp thức hóa theo Thông tư 16 hướng dẫn Nghị định 71 là đề tài được đưa ra bàn luận nhiều nhất. Một số nhà đầu tư cho rằng đây là cơ hội tốt để người thu nhập thấp sở hữu nhà nhưng một số lại lo ngại sẽ làm xấu mỹ quan, nén dân số… Bên cạnh đó, tình trạng đất nghĩa trang trở nên “ấm nóng” trong thời gian qua cũng là vấn đề được quan tâm

Phân khúc chung cư mini đang ngày càng sôi động. Ảnh: H.Duy

Xây nhanh, bán nhanh

Ngay từ khi Nghị định 71 cho phép mua bán, chuyển nhượng chung cư mini, nhằm giải quyết bài toán nhà ở cho những người có thu nhập thấp… thì các nhà đầu tư bắt đầu triển khai hoạt động nhằm khai thác phân khúc này. Thông tư 16 hướng dẫn Nghị định 71 quy định việc cho phép xây dựng, mua bán, cấp chứng nhận chủ quyền cho căn hộ 30 m2 trong nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.

Việc mua bán khá dễ dàng chỉ cần công chứng mà không phải qua sàn giao dịch bất động sản như nhà chung cư. Chính sự dễ dàng về thủ tục pháp lý kết hợp việc đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận khách hàng tiềm năng đã và đang có trên thị trường đã thúc đẩy nhiều nhà đầu tư tìm đến loại hình chung cư mini

Bên cạnh đó, xây dựng một chung cư dạng này không cần tốn quá nhiều vốn, một diện tích đất vừa phải, thời gian xây dựng nhanh, không phải bồi thường giải phóng mặt bằng quá lâu… là những lợi thế mà nhà đầu tư hướng đến. Do diện tích nhỏ, nhà đầu tư bỏ ít vốn nên chắc chắn giá thành các căn hộ dạng này không cao, giải quyết bài toán nhà ở cho đại bộ phận người dân như những người mới ra trường, sinh viên ngoại tỉnh, những gia đình trẻ.... Đây là yếu tố tích cực khi hợp thức hóa nhà dạng này.

Sau khi được “bật đèn xanh”, phân khúc chung cư mini trở nên sôi động và các hoạt động mua bán, đầu tư diễn ra nhộn nhịp. Những căn nhà kích thướt nhỏ, những căn hộ chung cư mini trước đây bán khó, chỉ dành cho thuê thì nay đã chuyển nhượng với mức giá cao, người mua tấp nập. Nhiều nhà đầu cơ bỏ vốn thu gom dạng nhà này.

Tuy nhiên, bên cạnh một số lợi ích như giải tỏa được cơn “khát” nhà giá thấp, nhiều chuyên gia lo ngại rằng chung cư mini sẽ phát triển ồ ạt, phát sinh nhiều hệ lụy, như nén dân số, hạ tầng xuống cấp (gây ngập lụt, kẹt xe…), giảm chất lượng sống của cư dân, bộ mặt đô thị dễ bị băm nát… Trước đến nay, hầu hết các chung cư được xây dựng rải rác nằm trong các ngõ ngách chật chội, hạ tầng cơ sở kém. Đặc biệt, tại các khu nhà này không có cầu thang thoát hiểm, hệ thống phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự kém… Đây là vấn đề lớn mà người mua phải cân nhắc cũng như chủ đầu tư, nhà quản lý tính toán hợp lý để đảm bảo an toàn cho người dân sở hữu loại hình chung cư này

“Nóng” đất nghĩa trang

Bên cạnh sự náo nhiệt của phân khúc chung cư mini thì một loại hình kinh doanh bất động sản dần trở nên ấm nóng trong thời gian gần đây là đất nghĩa trang. Hiện tượng đầu cơ, kinh doanh, xí phần để sang tay kiếm lời đang hết sức rầm rộ, khiến giá đất dành cho người chết tăng rất cao.

Nhu cầu đất để xây “nhà” cho người chết đã phát triển nhanh chóng trở thành một loại hình mới của thị trường nhà đất. Không chỉ những khu vực “đắc địa” tại nội thành mới được chú ý và giá cao mà những khu vực nhà đất lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An... mức giá ngày càng tăng dao động từ 15 triệu đồng một mộ (5,3 m2) cho đến 550 triệu đồng.

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư nhận thấy được lợi nhuận lớn từ phân khúc này đã đổ tiền đầu tư, quy hoạch những dự án nghĩa trang kết hợp công viên như dự án nghĩa trang công viên Vĩnh Hằng, nghĩa trang công viên Thiên Đường… Một trong những nguyên nhân chính thúc đẩy phân khúc đất nghĩa trang phát triển mạnh còn là do thị trường bất động sản chưa hồi phục, không ít cò đất cũng như các nhà đầu tư đã chuyển sang “lướt sóng” ở thị trường này. Trong đó có doanh nghiệp mua hàng trăm huyệt mộ để chờ lên giá, rồi sang tay kiếm lời.

Bên cạnh đó, theo Nghị định 35 của Thủ tướng Chính phủ ban hành năm 2008 đã công nhận việc xây dựng và khai thác nghĩa trang là một ngành kinh doanh. Các cá nhân và doanh nghiệp sẽ nhận được những ưu đãi đặc biệt khi đầu tư loại hình này như được Nhà nước cấp đất xây dựng nghĩa trang lâu dài và không thu tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng tuỳ theo quy mô, hình thức đầu tư…

Tuy nhiên, cũng chính vì lợi nhuận cao, không bị quản lý chặt về mặt chính sách nên thị trường đất nghĩa trang cũng lắm bất cập. Nhiều cò đất, đầu cơ tập trung vốn thu gom đất rồi bán giá khác cho người dân để thu lợi dẫn đến việc đẩy giá, gây nhiễu sóng thị trường. Thiết nghĩ, nhà quản lý cần đưa ra những giải pháp để hạn chế đầu cơ, giúp phân khúc này trở nên minh bạch và ổn định hơn

Rõ ràng, các chính sách từ cơ quan quản lý luôn tác động đến thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Không phải chính sách nào cũng mang đến yếu tố tích cực và hoàn toàn tiêu cực nhưng cần có sự điều chỉnh để nâng cao mặt tích cực và hạn chế tiêu cực. Đây là một trong những yếu tố quan trọng để góp phần minh bạch hóa thị trường, giúp thị trường phát triển bền vững.

Minh Nguyệt - DiaOcOnline.vn

nguồn: http://www.diaoconline.vn/tinchitiet/30/22779/phan-khuc-chung-cu-mini-tin-hieu-da-chieu-/