110711- Nhà chưa có giấy chủ quyền: Vẫn cấp phép xây dựng

Sở Xây dựng TP.HCM vừa hướng dẫn thủ tục xin cấp phép xây dựng (CPXD) đối với nhà riêng lẻ trên địa bàn TP.HCM theo quyết định 68 của UBND TP. Ông Quách Hồng Tuyến - phó giám đốc Sở Xây dựng TP - cho biết:

- Theo quy định mới, nhà ở riêng lẻ không có các loại giấy tờ về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất (gọi chung là giấy chủ quyền), nằm trong khu dân cư hiện hữu, ổn định, sử dụng trước ngày 1-7-2004 (ngày Luật xây dựng có hiệu lực) và phù hợp quy hoạch là đất ở vẫn được CPXD.

Như vậy so với quy định trước đây (nhà phải có giấy chủ quyền hoặc các loại giấy tờ hợp lệ khác theo quy định) thì quy định mới mở rộng thêm cho nhiều đối tượng được CPXD hơn.

Tuy nhiên chủ đầu tư phải có giấy cam kết chịu trách nhiệm trước pháp luật về ranh giới thửa đất đang sử dụng (kể cả phần tường chung với các nhà liền kề nếu có) không có tranh chấp, khiếu nại và phải được UBND phường xã, nơi có công trình xây dựng xác nhận. Trường hợp người dân có nhu cầu xây dựng nhà trên ranh đất lớn hơn ranh hiện trạng nhà cũ, hoặc thay đổi vị trí khác phải xin cấp giấy chủ quyền trước khi xin CPXD.

Hồ sơ cấp giấy phép xây dựng gồm đơn đề nghị (một bản chính), bản sao có chứng thực giấy chủ quyền nhà đất. Trường hợp bản sao không có chứng thực thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm đối chiếu với bản chính, ký xác nhận vào bản sao và chịu trách nhiệm về tính chính xác của bản sao so với bản chính.

* Nhiều trường hợp diện tích nhà ở trên thực tế lớn hơn diện tích ghi trên giấy chủ quyền. Vậy khi xin phép xây dựng nhà mới theo diện tích sử dụng thực tế thì có được xem xét?

- Nhà ở đã được CPXD, sau khi phá dỡ mà hiện trạng cũ có diện tích đất xây dựng lớn hơn diện tích ghi trong giấy chủ quyền thì người dân phải chứng minh được phần nhà, đất đó không có tranh chấp, khiếu nại.

Người dân phải chứng minh bằng giấy tờ pháp lý hoặc có sự thỏa thuận của các hộ liền kề (có liên quan) và có xác nhận chữ ký của UBND phường xã. Sau đó UBND quận huyện kiểm tra, xác nhận phần diện tích đất mở rộng đó có lấn chiếm đất công hay không.

Nếu không có tranh chấp, khiếu nại, không lấn chiếm đất công và phù hợp quy hoạch thì cơ quan chức năng xem xét điều chỉnh giấy phép xây dựng theo diện tích sử dụng thực tế.

* Những thay đổi nào về công trình buộc phải xin điều chỉnh giấy phép?

- Khi muốn điều chỉnh thiết kế xây dựng nhà ở khác với nội dung giấy phép xây dựng đã được cấp như: vị trí xây dựng công trình, cao độ nền xây dựng công trình; các chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng; diện tích xây dựng; tổng diện tích sàn; chiều cao công trình; số tầng và những nội dung khác được ghi trong giấy phép xây dựng thì chủ nhà phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng trước khi thi công. Những thay đổi khác không phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng đã cấp.

Trong vòng 12 tháng, kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng mà công trình chưa đủ điều kiện khởi công theo quy định, chủ đầu tư phải xin gia hạn giấy phép xây dựng.

* Theo quy định, những công trình xây dựng thuộc dạng nào không phải xin phép UBND quận huyện mà chỉ cần đăng ký tại UBND phường xã?

- UBND phường xã, thị trấn tiếp nhận hồ sơ đăng ký xây dựng, sửa chữa, cải tạo và thông báo ngày khởi công xây dựng đối với những công trình mà theo quy định không phải xin giấy phép xây dựng như: công trình tạm phục vụ thi công cho công trình chính; công trình nâng nền, nâng gác, nâng mái; xây dựng lại tường bao che bị hư hỏng theo nguyên trạng; công trình gia cố, cải tạo chống nghiêng, lún, nứt không làm thay đổi quy mô diện tích, không ảnh hưởng đến kết cấu...

Nhà ở riêng lẻ (kể cả nhà ở riêng lẻ thuộc các trục, tuyến đường phố chính trong đô thị) thuộc thẩm quyền CPXD của UBND các quận huyện. Nhà ở riêng lẻ ở những điểm dân cư nông thôn (đã có quy hoạch xây dựng được duyệt, những điểm dân cư theo quy định của UBND quận huyện phải CPXD) do UBND xã CPXD.

Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện CPXD thì cơ quan chức năng có văn bản hướng dẫn trong thời hạn 10 ngày làm việc. Đối với nhà ở riêng lẻ thời gian CPXD là 15 ngày làm việc, nhà ở nông thôn là 10 ngày làm việc. Chủ đầu tư phải thông báo bằng văn bản việc khởi công xây dựng công trình cho UBND phường xã, thị trấn trong thời hạn bảy ngày, trước khi khởi công xây dựng.

* Hiện ba tuyến đường: đại lộ Võ Văn Kiệt, xa lộ Hà Nội và tuyến Bình Lợi - Tân Sơn Nhất - Vành đai ngoài đang nghiên cứu thiết kế đô thị. Nhà hộ dân ở các tuyến đường này muốn xin phép xây dựng được giải quyết ra sao?

- Hiện UBND TP đã giao Sở Quy hoạch - kiến trúc nghiên cứu lập quy chế quản lý kiến trúc đô thị dọc các tuyến đường trên để làm cơ sở giải quyết CPXD và quản lý xây dựng. Do vậy trước mắt các công trình xin phép xây dựng dọc các tuyến đường này phải có ý kiến về chỉ tiêu kiến trúc - quy hoạch của Sở Quy hoạch - kiến trúc TP.

PHÚC HUY thực hiện

nguồn: http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=446064&ChannelID=204

‎101007- quy định mới về cấp GPXD

“Thoáng hơn trong cấp phép xây dựng”. Đó là khẳng định của ông Quách Hồng Tuyến - Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM - tại hội nghị triển khai Quyết định (QĐ) 68 của UBND TP về cấp phép xây dựng (CPXD) diễn ra hôm qua 1.10.

Theo ông Tuyến, QĐ 68 (thay thế QĐ 04 năm 2006) có hiệu lực từ ngày 24.9 tạo điều kiện CPXD nhanh hơn, đơn giản hơn cho người dân, nhất là những trường hợp trước nay không đủ điều kiện cấp phép như: nằm trong khu quy hoạch treo hoặc chưa có giấy tờ hợp lệ.

Khu vực quy hoạch treo: Được xây nhà đến 5 tầng

Điểm nổi bật của QĐ 68 là cho phép người dân trong vùng quy hoạch treo được xây nhà tạm bằng bê tông kiên cố với quy mô tối đa 5 tầng (trong khi trước đây chỉ cho làm nhà tạm 1 trệt, 1 lầu và kết cấu bán kiên cố).

Đối với khu vực được quy hoạch làm công trình hạ tầng kỹ thuật (như nhà ga, bến xe, đường dự phóng, hệ thống cấp điện, cấp thoát nước...) hoặc công trình hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, công viên, nhà văn hóa...) cũng được xem xét CPXD với quy mô tối đa 5 tầng. Tuy nhiên, thời hạn cấp phép căn cứ theo thời hạn thực hiện quy hoạch, và phù hợp với mục đích sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất của từng quận, huyện.

Công trình, nhà ở nằm trong phạm vi quy hoạch lộ giới của các tuyến đường hiện hữu trong đô thị đã được phê duyệt và công bố lộ giới nhưng chưa có kế hoạch mở rộng thì được sửa chữa, cải tạo (nhưng không làm thay đổi kết cấu, hiện trạng cũ); hoặc CPXD tạm với quy mô bán kiên cố 1 tầng.

Lý giải về điểm mới này, ông Tuyến cho rằng, tại TP.HCM hiện có nhiều khu vực đang kêu gọi đầu tư nhưng chưa có quyết định thu hồi đất, chưa xác định được khi nào thực hiện dự án. Trong khi đó, khả năng sinh lợi của những vùng này rất lớn và nhanh nên nếu hạn chế việc xây dựng sẽ làm thiệt thòi quyền lợi của người dân.

Chưa có giấy tờ hợp lệ cũng được cấp phép

Trước đây, nhà ở riêng lẻ không có các loại giấy tờ về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất thì chỉ có những trường hợp nằm trong khu dân cư ổn định trước ngày 15.10.1993 mới được cấp phép. Còn theo QĐ 68, những nhà nằm trong khu dân cư hiện hữu, ổn định, sử dụng trước ngày 1.7.2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực) là có thể được cấp phép. Quy định mới này sẽ giúp hàng ngàn trường hợp phát sinh sau năm 1993 đến trước 2004 được CPXD.

Để được CPXD khi chưa có đầy đủ giấy tờ, công trình phải phù hợp quy hoạch xây dựng là đất ở. Đồng thời, chủ đầu tư phải làm giấy cam kết chịu trách nhiệm trước pháp luật về ranh giới thửa đất đang sử dụng (kể cả phần tường chung với các nhà liền kề nếu có) không có tranh chấp, khiếu nại và phải được được UBND phường - xã, nơi công trình xây dựng xác nhận. Quy định này nhằm tạo điều kiện CPXD cho người dân trong hoàn cảnh công tác cấp chủ quyền vẫn chưa được thực hiện tốt. Tuy nhiên, Sở Xây dựng cho biết không khuyến khích dạng này mà đề nghị người dân nên làm thủ tục cấp giấy chứng nhận hoàn chỉnh trước khi xin CPXD.

Trường hợp giấy chủ quyền bị sai sót cũng sẽ được xem xét CPXD, như: giữa diện tích thực tế và trên giấy có chênh lệch do đo vẽ sai hoặc người dân kê khai sai; hoặc sau khi xin CPXD xong, chủ nhà phá nhà cũ để xây mới thì phát hiện diện tích thực tế lớn hơn trên giấy chứng nhận...

Trước đây cơ quan cấp phép thường yêu cầu người dân phải đi làm lại giấy chứng nhận rồi mới xin CPXD, mất nhiều thời gian. Với quy định mới, người dân chỉ cần đi điều chỉnh giấy phép xây dựng theo diện tích đất thực tế (có sự xác nhận của UBND cấp phường - xã là không tranh chấp) thì sẽ được giải quyết CPXD.

Ông Tuyến yêu cầu đơn vị CPXD các quận, huyện phải làm việc liên thông với các phòng ban khác của quận, huyện đó để xác định đầy đủ thông tin (về quy hoạch sử dụng đất, cốt nền...) trước khi cấp phép, tránh tình trạng ngại khó mà từ chối cấp phép cho người dân.

Công trình “tạm” sẽ không được bồi thường Tuy nhiên, việc CPXD tạm không thực hiện tràn lan mà chỉ áp dụng với những khu vực đã có quy hoạch xây dựng nhưng chưa có quyết định thu hồi đất. Ngoài ra, chủ đầu tư phải có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. “Nói là cho xây tạm 5 tầng, nhưng không phải công trình nào cũng cấp phép 5 tầng, mà phải phù hợp với các quy định về kiến trúc, cảnh quan của từng khu vực. Chẳng hạn, nhà trong hẻm rộng 2m thì không thể cho xây tạm 5 tầng được” - ông Tuyến lưu ý. Tuy tạo hướng mở cho người dân xây nhà trong khu quy hoạch treo, nhưng cơ quan cấp phép cũng khuyên người dân cân nhắc kỹ khi xin CPXD tạm, bởi công trình tạm sẽ không được bồi thường khi thực hiện quy hoạch. Trước khi xây tạm, chủ đầu tư phải cam kết thực hiện tháo dỡ không điều kiện nhà ở, công trình tạm khi Nhà nước triển khai thực hiện quy hoạch, nếu không tự tháo dỡ thì bị cưỡng chế và chủ đầu tư phải chịu mọi chi phí.

Phương Thanh

nguồn: http://nhadat.thanhnien.com.vn/tinchitiet/1/1404/quy-dinh-moi-ve-cap-phep-xay-dung--/