Nguồn: http://beta.baomoi.com/Home/NhaDat/cafef.channelvn.net/Bat-dong-san-Gia-vao-vung-day/2337556.epi
Nhiều doanh nghiệp bất động sản nhận định, giá nhà chung cư đã giảm đến mức đáy.
Trong bối cảnh giá nhà đất sụt giảm, các công ty BĐS không còn thu được siêu lợi nhuận từ các sản phẩm chung cư cao cấp, nhưng đây vẫn là thị trường nhiều tiềm năng.
Kiểu gì cũng lời
CTCP Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) đã bán một block chung cư Hoàng Anh River View với giá trung bình 1.500 USD/m2.
Mức giá này chỉ bằng 2/3 so với mức giá bán dự kiến công bố thời điểm cuối năm 2007, đầu năm 2008. Khi đó, với giá 2.200 USD/m2, số lượng khách hàng đăng ký mua căn hộ của dự án River View gấp 10 lần số căn hộ bán.
"Giá nhà chung cư sẽ phải giảm một nửa so với trước", ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch HĐQT HAGL nhận định. Điều đó có nghĩa là doanh thu và lợi nhuận của HAGL năm 2008 sụt giảm và kế hoạch lợi nhuận năm 2009 đã giảm từ 1.800 tỷ đồng dự kiến từ năm 2007 còn 825 tỷ đồng.
"Kiểu gì chúng tôi cũng lời", ông Đức tuyên bố.
Lý do là HAGL đã mua đất từ mấy năm trước với giá rẻ. Như dự án Phú Hoàng Anh ở Quận 7, giá đất mua chỉ 400 USD/m2. Hạch toán vào giá nhà xây dựng thì chi phí đất chỉ có 25 USD/m2 sàn xây dựng.
Giá thành mỗi mét vuông nhà do HAGL xây dựng dưới 500 USD/m2 nên Công ty chỉ cần thị trường bất động sản có tính thanh khoản, chứ không cần thị trường nóng lại.
Từ nay đến hết năm 2012, HAGL sẽ tập trung xây dựng hết các dự án với tổng diện tích 2,5 triệu m2 sàn căn hộ cao cấp. Đây là dự án mang lại lợi nhuận chính cho Công ty đến năm 2012.
Một doanh nghiệp bất động sản thuộc hàng ngôi sao khác là CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức (TDH) cũng khá tự tin với kết quả lợi nhuận. Dự án chung cư TDH Trường Thọ của Công ty đang xây dựng và dự kiến bán sản phẩm vào nửa cuối năm 2009. Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT TDH cho biết, hồi đầu năm 2008, số khách hàng quan tâm là 1.000 khách.
Còn mới đây, 300 khách hàng đã đăng ký mua căn hộ qua mạng, trong khi Công ty chỉ có 200 căn hộ. Dự án này cũng thuộc dạng bán "kiểu gì cũng có lời" vì giá đất rất rẻ.
Với dự án phát triển chung cư cao cấp Cantavil, TDH góp vốn liên doanh với đối tác Hàn Quốc bằng quyền sử dụng đất. Ngoài số vốn cổ phần, công ty liên doanh còn trả cho TDH một khoản lời từ chênh lệch giá đất.
Giá vào vùng đáy
Nhiều doanh nghiệp bất động sản nhận định, giá nhà chung cư đã giảm đến mức đáy. Sở dĩ có mức giá thấp như hiện nay là do những người đầu cơ (những người mua nhà chủ yếu trong thời gian qua) chịu áp lực phải bán nhà.
Lượng bán ra ồ ạt trong khi rất ít người mua khiến giá nhà giảm mạnh. Điều này cũng giống như việc giảm giá trên TTCK khi nhà đầu tư nước ngoài ồ ạt bán cổ phiếu.
Mặt khác, một số chủ đầu tư dự án đã hoàn thành quyết định giảm giá bán để thu hồi vốn, chấp nhận tỷ lệ lợi nhuận thấp hơn so với dự tính ban đầu. Trên thực tế, có một số dự án vừa khởi công bán giá cao hơn giá rao bán sản phẩm của các dự án đã hình thành ở kể bên.
Nhưng sản phẩm thuộc dạng bán thu hồi vốn như trên là hãn hữu. Ông Phùng Văn Năng, Giám đốc Sàn bất động sản Đông Dương nhận định: "Giảm giá bán như vậy, doanh nghiệp bất động sản không thể đầu tư một dự án tương tự ở thời điểm hiện nay".
Có thể vì lý do này mà hầu hết chủ đầu tư đều chưa công bố bán, mà chờ đợi một thời điểm thuận lợi hơn, khi dòng tiền lưu thông trở lại. Giả sử dự án Phú Hoàng Anh của HAGL nằm kề bên Phú Mỹ Hưng được bán với giá 1.000 USD/m2 (mức giá mà chủ đầu tư vẫn có lời), dân môi giới khẳng định, người ta sẽ mua hết ngay. Nhưng chủ đầu tư muốn bán giá cao hơn nên sử dụng vốn vay ngân hàng, vốn huy động từ phát hành trái phiếu để tiếp tục đầu tư dự án.
Cổ phiếu bất động sản
Cổ phiếu bất động sản hiện không còn nằm trong những ngành được khuyến nghị đầu tư vào lúc này, nhưng những công ty đầu tư kinh doanh bất động sản lâu năm như TDH, HDC, SJS, HAG, LCG vẫn duy trì được dòng tiền tốt từ các hợp đồng mua - bán sản phẩm với khách hàng đã ký từ năm 2007.
Vì thế, các công ty này hứa hẹn trả cổ tức với tỷ lệ ít nhất là 15%/năm. Riêng TDH dự định trả 30%/năm, còn HAG trả 40% cổ tức bằng tiền mặt mỗi năm.
Với tỷ lệ cổ tức này, khi đầu tư vào cổ phiếu bất động sản thị giá thấp, nhà đầu tư có thể có lợi hơn gửi tiết kiệm. Một số cổ phiếu khác có thị giá thấp hơn giá trị sổ sách cũng là một kênh đầu tư an toàn, nhất là khi giá bất động sản sụt giảm có nguyên nhân chính là do áp lực bán tháo để thu hồi vốn của nhà đầu tư. Vì thế, giá bất động sản sẽ sớm điều chỉnh về mặt bằng hợp lý hơn.
Thực tế, tính thanh khoản của cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết khá tốt do có nhiều nhà đầu tư nắm giữ. Sắp tới, Công ty Xây dựng và phát triển nhà Bình Chánh (BCCI) sẽ lên niêm yết. Công ty này cũng đạt lợi nhuận cao trong năm 2008.
Nếu tìm hiểu chi tiết các công ty bất động sản thì có thể nói, dù thị trường bất động sản đang khủng hoảng nhưng nhiều công ty "không khủng cũng không hoảng". Đấy là những công ty đã nằm gai nếm mật với thị trường nhiều năm nay, đã kiếm được "của ăn của để".
Theo Xuân Phương
ĐTCK
