090911- Giới đầu cơ lo sốt vó vì thuế BĐS

Mấy ngày qua, có khá nhiều ý kiến lo ngại quanh Thông tư 161 của Bộ Tài chính quy định về việc nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với bất động sản (BĐS) có hiệu lực  vào ngày 26/9.

Thuế TNCN chủ yếu nhắm vào giới đầu cơ, mua đi bán lại BĐS (Ảnh chụp tại TPHCM). Ảnh: Hà Phan

Không chỉ lo ngại thị trường địa ốc đóng băng, nhà đầu tư hoang mang mà nhiều người còn cho rằng, đây là loại thuế tận thu.

Lo ngại lớn nhất xoay quanh việc Thông tư 161 tính thuế cả đối với các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, hay ở dạng chuyển nhượng BĐS chưa có chủ quyền cũng sẽ được áp dụng như chuyển nhượng BĐS có chủ quyền.

Giới đầu cơ và khách hàng mua đi, bán lại những dự án căn hộ, phân lô bán nền theo các loại hợp đồng hợp tác đầu tư, hứa mua hứa bán, quyền mua căn hộ, quyền mua nền nhà... mà có thông tin cho rằng đang chiếm đến 60 phần trăm giao dịch trên thị trường BĐS sẽ bị ảnh hưởng nặng nhất.

Tuy nhiên, nếu đọc kỹ Luật thuế TNCN và Thông tư 161 thì thấy rất rõ chỉ những ai chuyển nhượng BĐS dạng trên theo kiểu mua đi bán lại và đem lại lợi nhuận thì mới chịu thuế TNCN 25 phần trăm trên số lợi nhuận thu được sau khi trừ chi phí có chứng từ hợp lệ. Ngoài ra, vẫn có thể chọn cách đóng hai phần trăm trên tổng giá trị chuyển nhượng.

Như vậy, với việc nhiều chủ đầu tư có hợp đồng đầy đủ và hóa đơn đóng tiền cho khách hàng thì nếu mua bán có lãi mới phải đóng thuế. Những trường hợp bán hòa vốn hay thậm chí dưới giá gốc như nhiều dự án căn hộ cao cấp tại TPHCM hiện nay sẽ không phải đóng thuế TNCN. Hoàn toàn không có chuyện cứ giao dịch thành công là phải nộp thuế TNCN như nhiều người lầm tưởng.

Ông Nguyễn Đình Tấn, Cục trưởng Cục Thuế TPHCM khẳng định, chỉ thu thuế nếu có thu nhập phát sinh, người dân không nên hoang mang, vì thuế chủ yếu nhắm vào giới đầu cơ, đầu tư.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, giới đầu cơ đang nắm nhiều nền đất và các căn hộ mua từ lâu, chuyển nhượng hợp đồng nhiều lần nhưng vẫn ghi giá gốc hiện như đang ngồi trên đống lửa.

Nếu một nền đất chỉ 100m2 có giá gốc 7-10 triệu đồng/m2 nay giá bán đến 30 triệu đồng/m2 như tại khu Nam Sài Gòn thì chênh lệch khá lớn và khoản thuế TNCN phải nộp không phải nhỏ.

Tuy nhiên, người bán có thể nộp theo mức hai phần trăm trên tổng giá chuyển nhượng, trong trường hợp trên là 60 triệu đồng. Số thuế có thể nộp ít hơn nữa nếu khai bằng với giá đất theo quy định của UBND TPHCM, thường thấp hơn giá thị trường.

Khoản tiền này có thể cao nhưng đây là hậu quả của việc mua bán khai giá thấp để lách thuế trước đây, và người nắm giữ hiện nay phải gánh chịu.

Nếu thật sự là bán mảnh đất duy nhất của mình để tìm nơi ở mới thì theo Luật thuế TNCN, người bán sẽ được miễn thuế. Như vậy, chỉ những người có nhiều nhà, đất mới phải chịu thuế TNCN.

Tiến sĩ Kinh tế Nguyễn Quang Hưng (Việt kiều Mỹ) cho rằng: “Cách thu thuế nhắm vào người có nhiều nhà đất theo tôi là công bằng và làm lành mạnh thị trường. Họ phản ứng hay lo lắng có lẽ vì  lâu nay đã quen kiểu ẵm trọn lợi nhuận, nay phải nộp 25 phần trăm khoản lời”.

Nếu cách thu thuế trên có tác động đến thị trường BĐS thì về lâu dài sẽ tốt hơn, bởi sẽ góp phần làm chùn tay giới đầu cơ và phân phối lợi nhuận công bằng hơn.

Cần danh chính ngôn thuận

Điều mà giới địa ốc, luật gia, luật sư băn khoăn là luật pháp không công nhận giao dịch BĐS chưa có chủ quyền như các trường hợp trên, vậy thu thuế có phải là hợp pháp hóa?

Luật sư Nguyễn Sa Linh (Đoàn Luật sư TPHCM) nhận định: “Luật Dân sự quy định nhà đất phải có giấy chứng nhận chủ quyền thì mới được mua bán. Hợp đồng mua bán nhà khi chưa có chủ quyền xét ra là vô hiệu, không được công nhận”.

Đây là điều mà Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế cần làm rõ trước khi thực hiện thu thuế TNCN vì không thể để hai luật chỏi nhau.

Ông Nguyễn Huy Trường, Trưởng ban Thuế TNCN (Tổng cục Thuế) thừa nhận, Bộ Tài chính và ngành thuế cũng không ủng hộ hình thức giao dịch BĐS chưa có chủ quyền nhưng ai cũng thấy rằng, cứ có hoạt động chuyển nhượng và phát sinh thu nhập thì sẽ phải chịu thuế.

Phần đông dư luận và luật pháp ủng hộ quan điểm trên, tuy nhiên cần danh chính ngôn thuận để người nộp thuế thuận lòng.

Hà Phan

nguồn: http://www.tienphong.vn/Tianyon/Index.aspx?ArticleID=171336&ChannelID=3

090813- Chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế 25%

Bộ Tài chính vừa hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản. Theo đó, mức thuế suất áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng là 25% tính trên thu nhập chịu thuế.

Theo Thông tư số 161/2009/TT-BTC do Thứ trưởng Đỗ Hoàng Anh Tuấn ký ban hành ngày 12/8, ngoài mức thuế 25%, trường hợp chuyển nhượng bất động sản không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng.

 

Việc áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế chỉ áp dụng đối với các trường hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng; trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng.

 

Trường hợp giá chuyển nhượng đất thấp hơn giá đất do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm tính thuế cũng áp dụng thuế suất 2% tính trên giá đất do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

 

Thông tư quy định: Thu nhập làm căn cứ tính thuế đối với từng cá nhân đồng sở hữu bất động sản được xác định dựa theo văn bản thừa kế, cho, tặng; theo thoả thuận tại thời điểm hình thành bất động sản giữa các cá nhân đồng sở hữu theo quy định của pháp luật; nếu không có một trong các căn cứ trên thì chia bình quân cho từng cá nhân đồng sở hữu.

 

Trường hợp bất động sản chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng đã được chuyển nhượng và được cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận thì căn cứ vào các loại giấy tờ hợp pháp khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận để xác định đối tượng nộp thuế.

 

Ngoài ra, thông tư cũng chia ra 3 nhóm đối tượng được miễn thuế và tạm thời chưa thu thuế. Cụ thể: Tạm thời chưa thu thuế TNCN đối với cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật; Thu nhập từ nhận tiền bồi thường do Nhà nước thu hồi đất, kể cả các khoản thu nhập do các tổ chức kinh tế bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện thu hồi đất; Đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam.

 

Trong trường hợp cá nhân đã có hợp đồng chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật và đã nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền trước ngày 1/1/2009, nếu số thuế phải nộp tính theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất thấp hơn số thuế phải nộp tính theo Luật Thuế thu nhập cá nhân thì cá nhân chuyển nhượng được nộp thuế theo quy định của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.

 

Trường hợp số thuế phải nộp tính theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất cao hơn tính theo Luật Thuế thu nhập cá nhân thì được nộp thuế theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp người nộp thuế đã nộp tiền thuế vào ngân sách Nhà nước trước khi thông tư này có hiệu lực, mà số thuế đã nộp cao hơn so với số thuế phải nộp, thì được cơ quan thuế xử lý thoái trả tiền thuế theo quy định.

 

Các trường hợp nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sau ngày 01/01/2009 áp dụng theo Luật Thuế thu nhập cá nhân… Thông tư này có hiệu lực thi hành sau 45 ngày kể từ ngày ký.

 

An Hạ

nguồn: http://dantri.com.vn/c76/s76-343694/chuyen-nhuong-bat-dong-san-phai-chiu-thue-25.htm

090801- Hai mặt của sự “bùng nổ” thị trường địa ốc

“Khi một số người có thể kiếm tiền một cách dễ dàng từ địa ốc, thì những người khác nên chuẩn bị tâm thế đón nhận khủng hoảng trong một tương lai gần”.

(ảnh: SGTT).

 

Đó là nhận định của GS. Naushad Ali Azad (Khoa Kinh tế, Đại học Jamia Millia Islamia - ấn Độ) tại buổi diễn thuyết báo cáo chuyên đề về “Khủng hoảng kinh tế toàn cầu - Những bài học cho ngành bất động sản” vừa diễn ra tại Học viện Quản lý Xây dựng và Đô thị - Bộ Xây dựng.

Ông Naushad Ali Azad đã kể câu chuyện có thật diễn ra tại làng Slavic, ngoại ô Thành phố Cleveland (Mỹ), nơi đã từng là niềm tự hào của 34.000 gia đình lao động Ba Lan và Czech cư ngụ.

Thị trấn sầm uất một thời nay được ví như “Ground Zero”- nơi xảy ra thảm hoạ khủng bố tồi tệ ngày 11/9/2001 tại Mỹ. Phần lớn các ngôi nhà bị bỏ rơi, đổ nát do hệ quả từ việc cho vay dưới chuẩn của thị trường địa ốc Mỹ.

Trong những năm 2002 - 2005, Mark Kellogg, người sở hữu “Kellogg’s Doggs”- một cửa hiệu bán bánh mỳ kẹp xúc xích trên góc phố làng Slavic - đã giàu lên nhanh chóng nhờ việc thu xếp các khoản vay dưới chuẩn cho người dân ở đây.

Với khoản vay này, nhiều gia đình đã chuyển từ ngôi nhà thuê giá 200 - 300 USD/tháng vào sinh sống tại các biệt thự trị giá hàng trăm ngàn USD.

Cùng thời gian này, giá bất động sản cũng tăng lên nhanh chóng. Khi mọi chuyện đổ bể, Kellogg quả quyết rằng, ông ta chỉ nhận lợi ích tối đa (và hợp pháp) từ bối cảnh kinh tế mới, với các khoản cho vay dễ đến, dễ đi do Wall Street tạo nên.

“Các kiến trúc sư thật sự của thảm hoạ trên không chỉ là những người như Kellogg ở Cleveland, mà cả phố Wall, nơi những nhà tư bản kếch xù đang tìm ra những xảo thuật để gặt hái lợi nhuận, mà cho vay dưới chuẩn là một trong số những xảo thuật đó. Sâu xa hơn, không thể không nói đến sự nới lỏng trong chính sách tiền tệ của Chính phủ Mỹ những năm 2001-2005”, ông Naushad Ali Azad kết luận!

Tại Việt Nam, theo báo cáo kinh tế - xã hội của UBND TP Hà Nội năm 2008, mức thu nhập bình quân của người dân Hà Nội là gần 1.500 USD/người/năm (xấp xỉ 200 USD/người/tháng). Trong khi đó, giá một căn hộ hạng trung ở Hà Nội từ 50.000 đến 100.000 USD/căn hộ.

Mặc dù Bộ Xây dựng đã có nhiều biện pháp để bình ổn giá cả thị trường bất động sản, nhưng đến nay, chưa có biện pháp nào phát huy tác dụng. Giá bất động sản, đặc biệt là ở Hà Nội vẫn trong trạng thái “tăng dần đều”.

Giá một mét vuông nhà chung cư tại Dự án Khu đô thị Văn Phú (Hà Đông) năm 2007 giao dịch tự do từ 5,5 triệu đồng đến 6,5 triệu đồng/m2. Năm 2008 dao động trong khoảng 9-10 triệu đồng/m2 và hiện tại là 13-14 triệu đồng/m2.

Đã có nhiều cuộc kiện tụng giữa chủ đầu tư với khách hàng xung quanh chuyện tăng giá bất động sản. Tuy nhiên, thua thiệt trong các cuộc tranh chấp này phần lớn vẫn thuộc về khách hàng.

Tại Dự án Làng kiến trúc phong cảnh, Khu du lịch sinh thái cao cấp An Khánh (Hà Nội), hàng chục khách hàng đang đối mặt với nguy cơ mất trắng số tiền hàng trăm tỷ đồng khi mua đất nền dự án tại đây.

Một công ty dịch vụ thương mại tổng hợp đã ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với chủ đầu tư hạ tầng Dự án. Sau đó, công ty này thế chấp lô đất cho ngân hàng để vay tiền, đồng thời bán cho người dân.

Đến khi nợ ngân hàng đáo hạn, công ty mất khả năng thanh toán, người dân mới “tá hoả” rằng, các lô đất họ bỏ tiền ra mua đã bị ngân hàng siết nợ! Cơ quan điều tra đã vào cuộc gần nửa năm nay, nhưng chưa đưa ra kết luận về vụ việc này.

Sự nóng - lạnh thất thường của thị trường địa ốc Việt Nam hiện nay có lẽ không phải là một bản sao của thị trường địa ốc Mỹ trước khủng hoảng. Tuy nhiên, ví dụ về việc người ta có thể kiếm tiền một cách nhanh chóng để rồi người dân ở Cleveland phải chịu thảm hoạ là đáng để suy ngẫm!

Theo Quang Hưng
Báo Đầu tư

nguồn: http://dantri.com.vn/c76/s76-340902/hai-mat-cua-su-bung-no-thi-truong-dia-oc.htm